Строительная отрасль России развивается в дни экономической турбулентности и за прошедшие несколько лет ощутила на себе все вызовы времени. О том, как прошел 2025 год для отрасли, о вводе жилья, индивидуальном строительстве и точечной застройке, поддержке застройщиков, ценах на жилье и немножко о личном в интервью начальнику портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко расговорил Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
– Никита Евгеньевич, с учетом текущей экономической ситуации, когда реально выполнить задачу по вводу 120 млн кв. м жилья в год?
– Если посмотреть реперные точки и планы реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни», то на протяжении до 2030-го года основная задача - обновление жилищного фонда. Но она не в состоянии идти без увеличения объемов жилищного строительства. Мы планируем выйти на данные показатели, как и положено в масштабах реализации приказа, к 2030-му году, несмотря на сегодняшнюю ситуацию, которая складывается как в экономике, так и в строительной сфере, с учетом снижения объема запуска новых проектов жилищного строительства.
Все еще в силе задачи, поставленные президентом, и они никогда не отменялись, и отменены не будут. Поэтому, несмотря на снижение объема запусков, который повлияет на ввод 2027–2028 годов, мы видим, что к 2030 году достигнем поставленной президентом задачи по жилищному строительству.
– Михаил Мишустин поручил повысить качество и доступность жилья. Какие меры прорабатываются?
– Что же касается качества жилья: с учетом снижения спроса из-за ситуации в экономике и перетока бОльшего объема покупок жилья в программы с государственным участием, которые реализуются по поручению президента (это домашняя ипотека, дальневосточная, арктическая, сельская, ипотека для IT), - хотя мы видим объем покупок жилья за собственные средства, но потихоньку начинает возобновляться спрос и на рыночные программы. Здесь важна конкуренция между застройщиками: никто уже не конкурирует ценой квадратного метра, мы часто об этом сказали.
Конкуренция уже идет не только с помощью благоустройства, наличия социальных объектов - это уже воспринимается как должное, и по-другому быть не может. Это очень здраво. Причем независимо от региона, от цены квадратного метра, опорного населенного пункта, города, села и так далее. Сегодня застройщики начинают, на мой взгляд, конкурировать двумя основными показателями. Первый - скорость строительства и соблюдение срока ввода и неперенос «вправо» завершения объектов жилищного строительства.
Второй - это качество МОПов (мест общего пользования, ред.), отделки, проекта, комфорта проживания внутри. Еще раз говорю: все, что вокруг, уже стало повседневным и неотъемлемой долею любого проекта жилищного строительства, даже в области и индивидуального жилищного строительства. Начинает работать закон, который мы приняли в начале марта нынешнего года в области эскроу и защиты наших граждан при строительстве индустриального жилья на собственном участке или находящемся в аренде у муниципальной или региональной власти. Они начинают опережающим темпом обеспечивать необходимой инфраструктурой, в том числе социальной, транспортной, такие проекты.
– Если сказать о качестве жилья: нужны ли еще России точечные дома? И останется ли под них место и спрос в дни комплексного развития территорий (КРТ)?
– Это немножко различные вещи. КРТ - это механизм улучшения качества жизни и среды города. Это механизм для больших территорий, для спорных территорий с точки зрения промышленности и жилья, хотя там никакой промышленности уже нет. Там когда-то были куплены автомойки, станции техобслуживания, склады и так далее. Это дает возможность делать лучше и, по сути, создавать внутри городов максимально уютное, безопасное для проживания пространство.
Что же касается точечной застройки. Если она соответствует всем требованиям градостроительных норм, если даже через увеличение плотности такой застройки, и региональная власть или муниципалитет разумеет, что оно обеспечено сетями, улично-дорожная сеть позволяет принять на себя увеличенную нагрузку, то выдаются разрешения, такие объекты строятся. Но даже такие объекты сегодня строятся максимально уютными для проживания, и нет никакой директивной «указиловки», назовем это так, для того, чтобы уходить целиком только в КРТ. Потому что не везде нужно КРТ.
КРТ - это способ, это механизм. Но и точечное жилье с превосходной сбалансированной плотностью тоже востребовано покупателем и поддерживается региональными муниципальными властями.
– Комплексное развитие территорий - востребованный механизм, в том числе и в странах СНГ. Насколько Минстрой России готов делиться наработанными практиками, в том числе законодательными, с иными странами?
– Законодательными практиками и «нормативкой» мы охотно делимся. И не только в области закона о комплексном развитии территорий, но также тех стандартов и превосходнейших практик, которые сегодня реализуются в стране. Наши друзья из соседних и не только соседних государств приезжают, смотрят, как это все работает.
В чем эффективность КРТ? Срок, который начинается от мысли до завершения проекта, кратно меньше реализации проекта, чем если не реализовать КРТ. Только использовать его нужно с разумом, чтобы оставались довольными те, для кого это делают, - граждане нашей великой страны.
– А если сказать об ИЖС. Достаточно ли регулирования на этом рынке, в том числе в области качества продукта?
– Работаем в направлении усовершенствования тех или других норм законодательства. Мы просто попали с ИЖС в «образцовый шторм», когда ставки на кредиты с учетом ситуации с ключевой ставкой были запредельны. В определенный момент льготная ипотека не распространялась на ИЖС, но сейчас все в порядке.
Очень большой вопрос к производителям домокомплектов. Важно, чтобы от момента производства до момента постановки на кадастровый учет этим занимались специалисты. Сегодня бОльшую часть внимания мы уделяем как раз профессиональным поставщикам, которые должны разуметь, как ИЖС собирается, в которой последовательности и так далее, чтобы человек получил безусловно качественный продукт.
Есть нюансы, связанные с регулированием в области качества. В 214-ФЗ мы системно в период нескольких лет вводили механизмы, позволяющие очень точно, жестко контролировать качество. Но видим - мы все живем не в министерстве, ну а в нашей стране, - перегибы не нашего прихода застройщиков в том качестве проектов, которые они сдают. Но я размышляю, что здесь как раз человек будет избирать застройщика и голосовать рублем за того, быть лишену качественные проекты, кто строит и передает гражданам то жилье, о котором им рассказывают менеджеры, когда они приходят в офис или глядят на сайтах.
В ИЖС, если мы говорим именно об индустриальном, пока такой практики не сложилось. Но я хочу напомнить, что у нас 214-й закон о долевом строительстве работает с 2004 года. Все-таки время должно пройти.
Есть второй серьезный вопрос и очень серьезная задача, которую непрерывно ставит президент, - это улучшение демографии и увеличение количества детей в нашей стране.
– И площади…
– Если мы говорим про многоквартирное жилье, конечно, в первую очередь там - площадь. Площадь достигается путем, если мы убираем в сторону покупку за собственные средства и переходим к ипотеке, но даже это сейчас основной предмет дискуссии с коллегами по правительству в области той или иной корректировки тех или других условий, которые обязаны быть направлены на стимулирование демографии, - это ежемесячный платеж. Конечно, есть цена квадратного метра. Конечно, есть перегибы, их мы видим. Но в текущем квартале цена квадратных метров в среднем по стране растет меньше темпов инфляции - это мы действительно видим. Зарплаты увеличиваются, доступность вырастает.
Ведь если мы говорим про системную меру через улучшение демографии и ставим цель, - это, конечно, площадь и доступность с точки зрения ежемесячного платежа.
Нужно разуметь: если мы сегодня сформируем четкие правила забавы и понимание спроса, через два года застройщики и производители домокомплектов, строители ИЖС заложат проекты с бОльшей площадью. Есть цикл стройки. То, что мы поменяли сегодня, реализуется через 2–3 года. Потому что такое проекты, есть экспертиза, есть утвержденный проект планировок территорий и так далее - то, что позволяет региональным муниципальным властям четко контролировать компании, которые строят на их территориях. Поэтому будет небольшой лаг. Но сказать об этом и делать нам следует сегодня.
То же самое было при введении эскроу-счетов в 2019 году. Мы за два года до этого ввели спецсчета, чтобы уйти от «котла». Потом ввели эскроу. И ежели вы посмотрите, до 2019 года правила забавы по 214-му менялись раз в полгода: мы что-то вымышляли, что-то донастраивали.
Абсолютно правильно говорит наш президент и вообще безусловно правильное понимание того, что, не зная, что было, нельзя прогнозировать, что будет. Важно сегодня дать очень понятные и прогнозируемые правила, чтобы через 2–3 года получить результат. Поэтому я полагаюсь, что у нас это в том или ином виде получается. Понятно, что не это целиком зависит от нашего Минстроя. Хотя наши коллеги по правительству считают, что главный, кто отвечает за демографию, - это Минстрой. Хорошо, мы этим занимаемся. Я уже часто об этом говорил. Будем работать с коллегами, потому что это задача, которую поставил президент, а президент задачу ставит как стратегическую, основную.
– Видит ли Минстрой риск затоваривания на рынке жилья?
– Сегодня средняя распроданность, если глядеть ввод 2026-го года, составляет порядка 60 с походом процентов. Да, конечно, это меньше, чем год-два назад. Просто потому, что это прямой фактор промедленья темпа в стройке. Для того чтобы не брать дорогой кредит и не избирать его, компании накапливают деньги на эскроу, чтобы ставка была пониже, чтобы это все не перекладывалось на стоимость квадратного метра, потому что она накрыта покупательским спросом. И здесь, конечно, мы видим маленькие риски.
Ведь если глядеть динамику, которую мы видим из отчетов Центрального банка и нашего Института развития ДОМ.РФ, в начале октября и в начале ноября объем прироста денежных средств на эскроу начал увеличиваться, темпы продаж увеличиваются. Я пока очень сдержанно отношусь к прогнозам, сдержаннее моих коллег, потому что мы видим в структуре цены квадратного метра, сколько стоит проектное финансирование и обслуживание кредитов. Считаем, что же там точно есть над чем работать с точки зрения аппетитов и банков, и не только банков, и застройщиков тоже - здесь тоже быть может честными.
Но в моменте мы не видим системных возможностей снижения затрат на то, о чем я говорил. А доступность сегодня и снижение операционных расходов застройщиков может достигаться только темпом строительства, но здесь тоже наполнение эскроу. Можно оптимизировать затраты на землю, сети, социальную инфраструктуру, где она заложена в стоимость квадратного метра, через те механизмы, которые есть: инфраструктурные, различные программы, направленные на то, чтобы с помощью иных национальных проектов, и нашего в том числе, брать на себя софинансирование региональным и муниципальным властям эти затраты.
Три года назад, с учетом темпов продаж и ключевой ставки, ставка пользования кредитными средствами была 0,2–3 процента. Все начали купить в три финала стоимости земельные участки. Региональные застройщики считали, что им пора работать в Москве.
Сегодня мы очень бдительно смотрим, и спасибо здесь коллегам из правительства Москвы, которые очень бдительно глядят регион основного пребыванья застройщика, смотрят, что же там происходит. И банки, кстати, тоже выучились это делать: смотрят, а действительно ли он потянет обслуживание кредитов, заложив те проекты для того, чтобы реализовывать их на территории Москвы, либо еще там нескольких наших миллионников, где не основная территория пребыванья того или другого застройщика.
Здесь есть еще одна история, очень интересная: если застройщик наработал себе имя, заработал доверие людей, то вне зависимости ни от чего в регионах, если семья принимает решение об улучшении жилищных условий, она идет сразу к этому застройщику. И если посмотреть даже мощных застройщиков, которые исторически строят в нескольких регионах, потом вышли в любой другой, даже не в Москву или Новую Москву, то там у них продажи намного идут медленнее, чем в тех регионах, где они исторически наработали положительные отзывы о своей работе как порядочные компании.
– Все же, застройщики продолжают выходить в Москву. Есть ли у Вас какой-то список рискованных девелоперов, которых Вы лично или Минстрой контролируете?
– Есть.
– Держите на контроле?
– Да, не только мы. Вместе с банками.
– В минувшем году было много слухов о возможном банкротстве застройщиков. Сейчас рынок угомонился. Он уже выровнялся условно ключевых рисков?
– Если посмотреть по структуре задолженности групп компаний, то есть компании, которые полностью закрыли свои операционные кредиты, бридж-кредиты, но у них отрицательный долг условно проектного финансирования. То есть у них денег на эскроу хватает, чтобы строить по эффективной ставке, и все, что шло как корпоративные кредиты, полностью закрыто.
Соответственно, владельцы этих компаний беспристрастно достали свои деньги, закрыли кредиты, распродали некоторые проекты - хорошие, качественные проекты - и размышляют, что их репутация, как владельцев компаний, как группы компаний, намного ценнее, чем возможные проблемы и маржин-коллы в банках по тем или другим проектам. Потому что сегодня в банке один проект заложен через другой - такая цепочка.
Надеюсь, что банки разумеют, что делают. Мы часто тоже с ними это обсуждали, они уверяют, что проблем нет. Дай бог, чтобы их не было, и все, что строится, было достроено и все планы были реализованы «крупняком».
Очень занимательная картина складывается в регионах, где, казалось бы, дельта от инвестиционной себестоимости и ценой реализации продажи не превышает 8–10–12%. Очень жестко региональная власть контролирует сроки, смотрит, особенно с переносами объемов.
Мы начинаем подходить к подведению итогов объема ввода многоквартирного жилья в этом году. Видим, что, казалось бы, все быть может не крепко превосходно и не крепко финансовая устойчивость позволяла бы достроить в срок. Но нет - там все строится. И спасибо региональным властям за понимание ситуации. Они подставляют плечо в тех или других вопросах для застройщиков, которые улучшают качество жизни в их регионах.
– Что для Вас лично является показателем здравого рынка жилья? Объемы вода, цена метра, обеспеченность?
– Для меня показателем здравого рынка жилья является динамика запуска новых проектов. Потому что объем ввода - это то, что мы запустили два с половиной – три года назад. Цена метра напрямую может зависеть от объема и структуры предложения на рынке, покупательской способности, ключевой ставки, социально-экономической ситуации. Обеспеченность - трудная формула. Зависит от большого количества показателей, которые могут по-разному влиять на доступность, в зависимости от данных.
А запуск новых проектов - это вера в горизонт трех лет, понимание конъюнктуры рынка. Это умение региональной и муниципальной власти работать на опережение и доносить до бизнесменов то, что они в состоянии запустить проекты и они их закончат.
Что важно бизнесменам и застройщикам? Им важно, заработают они или разорятся. Заработать тоже можно по-разному и разориться по-разному. Поэтому если они веруют, что начнут в определенных правилах и закончат в этих определенных правилах, - это стабильность реализации градостроительной политики, жилищной политики на территории нашей большой великой страны. В том числе и на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской, Херсонской областей.
– Веруете ли в снижение стоимости жилья?
– Разумеете, так нельзя смотреть. Очень комфортабельно бравировать по-разному, предоставляя различные цифры и соотношение цифр, значений, показателей. Например, если посмотреть последние 10 лет до ковида, то цена не менялась. И накопленное отставание до инфляции дало возможность сегодня бОльшему количеству регионов и городов начать жилищное строительство.
Будет ли снижение цены квадратного метра? Нужно глядеть структуру цены квадратного метра. Модернизация промышленности - может быть увеличение. Улучшение качества проектов - да. Затраты, где сегодня основная статья - это стоимость рабочей силы и содержание, обслуживание процентов. Точно есть куда устремляться застройщикам: мы видим, сколько они зарабатывают.
– Много?
– Я сегодня с утра ехал в машине и читал статью о том, что разрыв цены на первичке и вторичке стал каким-то запредельным. Коллеги, давайте мы возьмем вторичку не семидесятых и восьмидесятых годов, а возьмем вторичку последних семи-восьми лет. Там разница в цене между тем, что сегодня можно покупать по ДДУ, и тем, что построено и отвечает технологическому качеству того, что строится, не превышает 5–6%.
У нас эскроу работает так, что прибыль формируется после трех лет работы. И потом она уходит на землю, на закрытие каких-то вещей и так далее. Поэтому нет таких доходов у застройщиков. И я не уверен, что они так их выучились умалчивать, чтобы мы или наши коллеги их не видели.
Другой вопрос, что, действительно, когда ставка была 4,25%, когда была массовая льготная ипотека, застройщики заработали. Сейчас, с учетом, что банк видит всю экосистему групп компаний, оно уже все «проелось».
Еще раз говорю: грамотные, системные и самые большие (но но далеко не все) достали, закрыли и пошли дальше. И увеличивают объем благодаря тому, что кредитная нагрузка не нажимает.
– А если сказать об арендном жилье: как развивается программа? Станет ли она массовой?
– Если сказать про программу, которая реализуется на территории Дальнего Востока, Арктической зоны, либо с СИБУРом, нашим Единым институтом развития ДОМ.РФ, - да, она неплохая.
Там нет экономического чуда с точки зрения оптимизации затрат. Там есть экономическое чудо с точки зрения софинансирования с региональными, муниципальными властями или предприятием для гражданина. Создание такого арендного фонда не дешевле, чем строительство, покупка, меблировка на рынке либо аренда на вторичном рынке. А доступность такой аренды формируется с помощью субсидирования не нашего прихода региональной, муниципальной власти. Программа востребована, эффективная, и все одинаково там была докапитализация.
С точки зрения некоммерческого найма и альтернативы ипотеки и всему остальному - закон есть, он есть уже много лет. Основная суть закона - бесплатное предоставление муниципальной земли и обеспечение необходимой инфраструктурой этих земельных участков. Инвестор обязан построить и в долгую потом отдавать свои затраты на строительство. Но когда у тебя бридж 22% и нет «длинных» недорогих денег, я уже не говорю про дешевые, тем временем это муниципальные, региональные бюджеты, либо перемена приоритетов в федеральных программах по обеспечению жильем.
Мы неоднократно слышим негатив в наш адрес о том, что занимаемся только ипотекой. Мы не ползём в регуляторику рынка. Как только будет экономически подъемная ситуация для развития такого рынка, он сразу разовьется и будет иметь высокую популярность. Но это обязана быть не рыночная аренда. По сути, это некий маневренный фонд, который обязан создаваться в муниципалитетах и в регионах для того, чтобы они улучшали качество жизни своих приоритетных категорий граждан. Совсем непросто ведь даже в пилотных регионах это реализовывать.
Но еще раз: те программы, которые делает Ростех, КАМАЗ, СИБУР и те социально ориентированные и большие компании, они работают. Системная история при теперешней социально-экономической ситуации сложно достижима. Только прямым субсидированием. Но сейчас в нашей огромной стране просто приоритет немножко другой в моменте. Нам нужно остаться, быть великой страной.
– Ранее обсуждалась возможность субсидирования ставок по низкомаржинальным проектам застройщиков. Оказана ли уже помощь?
– Да, мы запустили программу по поручению президента. Там небольшой объем. Это городские населенные пункты, где проживают до 100 тысяч обитателей. Субсидирование в этом году, воздаянье будет с сентября по декабрь. Все акты приняты. Уже не такие большие деньги. Но я тебя уверяю даст возможность ввести эти дома в 2026 году, не меняя ценовую политику застройщиков. Просто потому, что они будут соответствовать тем ковенантам, которые стояли в кредитных контрактах, и в цене, и в скорости реализации этих квартир. Поэтому мы ее запустили. Она, на самом деле, очень эффективна именно в малых городах.
Еще какая история: достроить можно, но хочется после того, как махонький застройщик в махоньком городе достроил, он не отдал все, что мог заработать, на обслуживание кредитов, а покупал новый земельный участок, сделал проект, пошел в банк, брал еще кредит для того, чтобы еще построить. Вот какая задача у этой программы.
– А какие еще приборы бы были рабочими в текущей ситуации?
– У нас в текущем квартале объем ввода жилья будет не менее 100 миллионов квадратным метрам. Мог бы быть еще более, если только некоторые регионы и региональная власть контролировали сроки передачи квартир и контролировали застройщиков.
– Какие основные задачи стоят пред Минстроем на следующий год, кроме повышения демографии?
– Демографию в один год не повысить. Надо создать благосклонную почву с этой целью и глядеть динамику, если мы говорим про демографию.
Основные задачи, которые мы видим пред Минстроем, - это увеличение доли строительства индустриального ИЖС. Это очень системная, серьезная задача. Еще задача, которую мы видим, - оптимизация инвестиционного цикла у застройщиков по тем параметрам, по которым я говорил, особенно в увеличении производительности труда. Это тоже не задача 2026 года, она довольно стратегическая.
Мы видим в числе своих задач увеличение объемов рыночных механизмов улучшения жилищных условий при снижении ключевой ставки. И если она будет снижаться и все будет в порядке - увеличение объема финансирования инфраструктуры, опережающего темпа строительства инфраструктуры под проекты жилищного строительства и социальные объекты.
– А какой из проектов, курируемых Вами, считаете самым приоритетным?
– Я им занимаюсь уже несколько лет и дальше буду заниматься. Это наш дивный город Геленджик. В этом году запущены очистные. Через год нам следует приступить к модернизации еще ряда объектов для того, чтобы создать, и он уже создан с учетом всей инфраструктуры, - оазис круглогодичного отдыха. Там все уже с этой целью существует. Потрясающий аэропорт, набережная - самая большая, кстати, набережная, которая вообще существует в Европе.
– После этого интервью недвижимость в Геленджике прибавит в цене…
– Уже. Но, вы знаете, там ни одного многоквартирного дома не строится. Пока мы не наведем порядок с сетями. И спасибо региональным властям - вместе пытаемся сдержать неконтролируемый порядок жилищного строительства.
Я долго могу про Геленджик рассказывать. Там создаются сумасшедшие, крутые общественные пространства: и Белоснежный город, и марина строится. Это лично моя задача, к которой благодаря некоторым решениям пять лет назад я прислонился. А сейчас считаю, что это то, чем можно гордиться с точки зрения вообще ситуации, когда с грамотным подходом город можно превратить в настоящий город-сад. Хола и остальные города нашего государства тоже потрясающие.
А главная стратегическая задача на следующий год - постараться минимальным образом менять законодательство для получения максимального эффекта для тех компаний (не только застройщиков, но также подрядных организаций), которые улучшают качество жизни наших граждан. Это и благоустройство, причем даже в области ЖКХ - хотя я его не курирую, но мы благовидно разумеем, что без этого качество жизни не повысится. Будем работать в штате под руководством нашего министра, вице-премьера, премьера и президента.
– А что самое трудное для Вас на посту замминистра?
– Мало дремать.
– Где рождаются Ваши лучшие идеи? В кабинете, в самолете, дома?
– В кабинете, из числа команды.
– Что в Вашей работе вызывает самый душевный энтузиазм?
– Достижение поставленных руководством задач.
– Как Вы переключаетесь после напряженного рабочего дня?
– Живо.
– Есть, что Вас увлекает?
– Конечно, есть. Иначе работа бы была менее эффективна. И отношение к работе бы было худое, если только не было увлечений, которые позволяют переключиться.
– А какой основной проект, дело, которым гордитесь?
– Дети.
– Спасибо большое.
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на RuTube;
Просмотр на Дзен;
Просмотр Вконтакте.